2021年12月2日已讀 3 分鐘

澳洲11月房价增长疲软，银行业给房市“踩刹车”，房市接下来会走向哪里？

各位读者们，大家好！今天又开启了崭新的一个月，2021只剩下30天啦！和往常一样，每个月的第一天，我们例行来总结房价。

12月1日，CoreLogic如约发布了《11月全澳房价报告》。

11月，澳洲整体房价上升1.3％，目前澳洲的中位房价为$698,170，标志着连续14个月实现正增长。在过去的12个月中，全澳房价累计增长22.2％，比2020年的11月高出$126,700。

虽然房价有涨，但11月是自1月以来的涨幅最小的一个月。

再具体看几大首府城市，房价趋势呈现两极分化。布里斯班和阿德莱德房价加大了增长步伐，甚至创下了新的记录；而悉尼和墨尔本的涨幅却越来越小。

布里斯班和阿德莱德月度增长率在11月分别创下新高。上个月，布里斯班房价上涨2.9％（自2003年10月以来最高），阿德莱德上涨2.5％（自1993年2月以来最高）。以澳元来算，相当于这两个城市，中位房价1个月分别上涨了$18,500和$13,500。

再看悉尼，月度房价仅上涨0.9%，但中位房价和年度涨幅（25.8%）仍旧遥遥领先。

墨尔本房价增幅更是疲软数月，自5月以来增幅一直下跌，特别是处于封锁的8月和9月。10月宣布解封后略有上调，但好景不长，11月增长再次低迷，仅上涨0.60%，是今年1月以来最低涨幅。

从高小编自制的房价折线图可以清晰看到，2021下半年，澳洲和墨尔本的房价增幅已经在逐渐走低。

与其说澳洲房价要跌，甚至说要暴跌，高小编更愿意将其形容为“房价修正”。正是因为2021过快的增长导致市场过热，所以不管是银行加息还是调高贷款门槛，都是在避免银行业风险，帮房市“踩一脚刹车”，让房价的增长不至于那么疯狂。

Corelogic的研究总监Tim Lawless表示，房价增长步伐放缓基于诸多原因。

总结起来3点：房贷利率上升，市场库存过多，买家的可负担能力降低。

1.房贷压力上升

尽管RBA维持历史低利率0.1%已有1年，并且还明确表态，在通胀回到正常区间（即2-3%）之前，都不会考虑加息，时间周期预计至少3年。

但是最近，关于RBA要加息的传言还是风声四起，尽管没有官宣，CBA、Westpac、NAB 和 ANZ 已经提前调高了自家的房贷利率。

在高小编找到的RateCity 2021年11月发布的文章中，假设贷50万澳元，贷款30年，澳洲四大银行平均的固定房贷利率相比6个月前已经全线上调。调整后的利率在2.2%-3%之间。

1开头的利率红利期已经成为历史。在过去1年，确实有很多首置业买家借政策和利率的便利上了车。但在利率上涨后，那些将贷款拉满的买家还能还得起房贷吗？那很显然，四大行是打问号的，RBA还在继续观望。

2.可负担能力减弱

CoreLogic研究负责人Tim Lawless表示，悉尼和墨尔本的（房产）需求受到可负担性和移民疲软的双重（负面）影响。

而和大城市高不可攀的房价比起来，昆州和南澳的房价优势明显，受到covid和封城的负面影响远不及悉、墨，自然更容易吸引州际移民。

3.市场库存过多

其次是房源供应量。在截至11月28日的4周内，阿德莱德可供出售的总库存比五年平均水平低（-32.0%），布里斯班则低了（-33.9%）。然而，在悉尼和墨尔本，房源库存水平在最近几周变得更加正常化，悉尼的总上市量仅比五年平均水平低（-2.6%），墨尔本的库存量甚至还比五年平均水平高出7.9%。在房源供应方面，墨尔本完美诠释“众人皆少我独多”。