上一期，我们着重介绍了什么是土地别墅套餐、大型开发项目和小型项目的区别、关于“两份合同”以及贷款等事项。
本期，我们会总结购买土地别墅套餐的主要优势，如何挑选优秀的土地别墅产品、以及必须要留心的“五大注意事项”。
话不多说，让我们一起去拿下更多干货！
土地别墅套餐选购指南
壹_土地别墅套餐的优势有哪些？
除了占地面积大，居住空间大、体验好、更多的享受蓝天白云之外。
H&L最显著的优势之一，就是可以有效节省印花税。
因为在这类套餐中，土地合同与建筑合同相互独立，你只需缴纳土地价格部分的印花税，而不需为建筑部分支付印花税。而已建成公寓和二手独立屋都只有一本合同，土地和建筑物一起报价，在交割时计算印花税的基础是总房价。
例如：一位本地买家想在：
某个「土地别墅」（套餐总价$60万；其中土地价$30万，建房价$30万）；
和总价$60万某「现房公寓」中选择一个进行投资。
即便2个投资产品价格相等，但买家应缴纳的印花税却有不小的差异。
按照维州对本地人士购房印花税政策，投资上述一套「土地别墅」仅需支付土地部分的印花税，即只需支付13,070。
（图|维州本地投资房印花税征收标准 sro.vic.gov.au/）
而「现房公寓」需要支付总房价的印花税，即需支付总共$31,070。
海外买家（Oversea Buyer）指的是购房者来自海外，非澳洲公民或永居。
2019年7月之后，海外买家所需缴纳的印花税，在本地买家缴纳的印花税的基础上，还要额外缴纳8%的附加费，也就是最高13.5%。
土地别墅套餐对于首次置业买家（first home buyers）、升级住房买家（upsizers），还是投资者（investor）来说都非常受欢迎。
首次购房自住买家：
购买土地别墅套餐通常能获得政府的购房补贴、以及印花税减免等福利政策（本地）。
升级住房买家：
购买土地别墅套餐能够让他们以较低的价格买到适合成长中家庭的更大居住空间。
投资者：
增添一套土地含金量高的房产无疑能使自己的投资组合更加多元化。这类房产的常见租客多为家庭，尤其是年轻家庭。
第二，在别墅设计上你可以有更多自主选择的空间。
在购买之前，你可以选择未来的别墅是单层还是双层，选择你喜爱的外立面（facade）。
甚至选择你喜欢的厨房配色、地板、瓷砖、地毯材质和颜色等等。
当然，如果您有选择恐惧症，也可以选择设计师经过科学设计后的室外和室内装潢搭配。
在这个过程中，买家更多的参与进来自己未来新房的设计，在交房之后也会让买家更有成就感，对新房倾注更多的个人感情。
贰_如何挑选优质土地别墅项目？
01 位置
房产金句“location, location, location”（“地段，地段，还是地段”）一直是颠扑不破的真理。
靠近交通、购物、教育等优质设施的房产永远都会更受追捧。
很多来过墨尔本的人可能会对CBD，东南区比较熟悉。但一看房价，估计一颗火热的心马上就凉了。华人熟悉的Box Hill，Glen Waverley，Clayton 中位别墅房价都已过100万澳币。
难道想在墨尔本买房的愿望又要被搁置了吗？
不！东南区因为已经是发展比较成熟的区域，现有可开发土地资源有限，房价自然水涨船高。
而西区，则在这种大环境下一跃成为墨尔本新移民首选置业地段之一。西区环境宜人，可开发区域广阔，住宅单价适中，投资置业的成本更低。加上近年来政府对西区逐渐加大了扶持力度，像Point cook，Werribee，Tarneit 等位于西区的热门郊区，土地别墅项目深受新移民的喜爱。
02 规划和配套
另外，由于土地别墅套餐的主要受众是年轻家庭，因此，附近拥有环境优美的绿地公园或儿童游乐场也是一个好项目的特征。
好的小区往往会有更精密的整体规划，他们提供更好的设计指导、更合理的社区结构，有些小区还会每年收取一定的社区费用以维护小区的绿化和园艺景观。
在这方面，大型整体规划社区（Master planned community）会更加受到市场的欢迎，因为它们往往布局更加科学、设计更加现代，同时配套设施也更加完备。
（图| Tarneit Marigold ：项目规划图）
这样的小区看起来更加高档，能够吸引更多愿意维护居住环境的自住买家，从而形成良性循环，使得小区看起来始终优美温馨，最终体现出更加稳健的市场价格。
03 投资回报率
如果是投资者，那么房子的投资回报率将是他们非常关注的问题。房产的价格通常会被估高或者估低，但是租金的评估能帮助投资人获得更准确的估值。
拿西区Tarneit 的租金数据举例，根据On the house 网站的数据，Tarneit 别墅的平均周租金是$400。截止2020年1月底，租金回报率为3.91%，即便在去年上半年全澳房价整体跌幅中，租金增长率不降反升。
由此可见，稳定的租金回报能帮助投资者获得更加丰厚的资本收益。
叁_买家必须要留心的“五大注意事项”：
01 小心“价格诱饵”
很多时候，你在广告上看到的令人心动的土地别墅“套餐价”，其实并不是你最终要付的价格，而是商家经过精心设计的“陷阱”。
例如：你在广告上看到的是$500,000的套餐价，但随着房屋施工的进展，你才逐渐发现，在这个价格中：
（图|一定要注意土地别墅套餐价格中包含哪些服务和实施，没写的一般都不包）
窗帘不包含在内、栅栏不包含在内、地板不包含在内、后院园艺不包含在内、车道也不包含在内……最后只得自掏腰包，杂七杂八掏出了$600,000还多。
因此，在进行最初的咨询时，最好搞清楚卖家给出的“套餐价”中到底包含哪些，后院、窗帘、车道等是否都包含在内。哪些又是不包含在套餐里面，需要你自己承担费用的。这个套餐价格包含的是否为“拎包入住”的成品（turn-key package）等等。
02 时间节点和现金流的把握
因为土地别墅套餐是一个持久战。前期我们也说过，从拿地到建房，再到竣工，分成不同的阶段，需要买家更多的参与其中。
在整个签署合同到房屋交割的过程中，买家一定要注意的是：
从你的土地交割的那一天起，你就要开始偿还土地部分的贷款了——这个时候，房子还没有动工；而在施工的过程中，你还要在工程的不同阶段相应地支付工程款、以及市政费等费用——这个时候，房子还没有建好。
如果你是自住买家，这就意味着你可能还要同时支付房租；如果你是投资者，这意味着你在这个过程中不会有租金收入。因此，要留足充足的准备以应付施工期间的现金流问题。不过，另一方面，由于购买的是土地别墅套餐，你在这个阶段已经比其他房产买家节省下了一大笔印花税。
而如果你是投资者，你所支付的贷款利息也是可以用来抵税的。
03 关于“挖掘填充”等费用
如果你所购买的地块是斜坡，需要进行平整作业，那就意味着施工方需要从一侧进行挖掘，并填充到另一侧去。这就是所谓的“挖掘填充”（cut and fill）。
如果你买的地块里不巧有很多大石头，那可能需要支付人工移除或者切割费用。有一些建筑商并不会把这个价格包含在报价中，但这些施工作业可能会造成你额外支付高额工程款。
因此，最好在签署施工合同之前问清楚自己是否需要支付这部分费用。
04 了解施工费用
对于土地别墅套餐的买家来讲，有时候看上去内容完全一样的两份报价单，最终价格却相差甚大。
但实际上，在施工过程中，有些建筑公司会使用档次更高的建材、或愿意投入额外的人力去进行安全与质量保证。这些看不见摸不着的东西，最终会带来品质的不同，也会反映在价格上。
05 了解你的开发商和建筑商
在签署合同之前，最好先做一番功课，了解一下你打算选择的开发商和建筑商的行业信息。
比如了解一下他们成立多久，平均每年建造多少房屋，曾经交割出过怎样的住宅作品等等。一定要选择值得信赖的开发商和建筑商。
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