近年来，购买联排别墅和公寓在澳洲正流行，但是，不少买家心中仍有挥之不去“土地”情结。
那么，你对土地别墅套餐了解多少呢？你知道购买土地别墅要签两份合同吗？你清楚如何贷款和缴税吗？你能辨别土地别墅宣传的“价格陷阱”吗？……
如果你有认真考虑在墨尔本购买土地别墅，那么，读完这篇文章一定会对你有所帮助！
土地别墅套餐选购指南
壹_什么是土地别墅套餐？
在一片整体开发的小区（Estate）内购买一块土地，并在这个地块上新建一套别墅，这称之为“土地别墅套餐”，英文：House & land package，以下简称“H&L”。
根据小区规模的不同，市面上常见的土地别墅项目一般可以分为三种：
小型开发：一般地处比较成熟的居民区内，通常包含10-20个地块
中型开发：该土地前身可能是一处农场，通常含有100个地块左右
大型整体规划开发（Master Planned Community）：极为大型的土地，相当于新开发一个居民住宅区，一般会包含1,000个或以上地块，并带有全新的绿地公园、学校、购物中心等配套设施
由于小型开发一般地处成熟居民区，所以项目周边通常已经具备了较为完善的教育、交通和购物等配套，这些是优势。
缺陷则是，因为稀少和成熟配套，这种项目也通常价格昂贵，有能力负担的一般是少数人。
而大型整体规划开发则通常由大型开发商与市政府紧密合作完成，因此社区内的新建配套设施都会得到明确的公示。这种大型的开发项目，因集体规划、价格优惠、有更多房产选择深得很多买家喜爱。
目前墨尔本西区正值高速发展的阶段，政府引导下许多公共设施日趋完善，吸引大量的居民来此定居，深受开发商和买家亲睐。
贰_买一个套餐要签“两份合同”？
和购买公寓、联排别墅以及二手别墅都有着显著不同的是，在购买土地别墅套餐的过程中，买家需要签署两份合同：
1.与土地开发商（developer）的购地合同：一般应支付合同价的10%作为首付
2.与住房建造商（builder）的建房合同：一般支付合同价的5%作为首付
在绝大多数情况下，土地开发商和住房建造商都是两家不同的公司——这也是为什么这个过程牵涉到两份合同。且两份合同是独立的。
开发商会根据项目小区的风格和社区的环境等出具一份设计指导（design guidelines），建筑商则会依据这份设计指导来进行房屋的建造。
叁_买家应该申请什么样的贷款？
一般来说，土地别墅套餐的买家需要申请由土地贷款和建筑贷款两部分组成的混合型贷款。
土地贷款，同普通房贷一样，用以交割土地（land settlement）；
建筑贷款则用以支付住房的施工费用。
施工费用是在房屋建造过程之中分阶段支付的，一般来说，有以下五个关键阶段：
- Slab(打地基，占工程款25%）
- Frame(立架构，占工程款20%)
- Locking up(封顶，占工程款25%)
- Fitting(室内装修，占工程款20%)
- Finish(完工，占工程款10%)
在每个阶段进入尾声时，买家都会收到施工方要求付款的通知。
建筑贷款的特别之处在于，它允许借贷人随着施工的进度分批次向建筑商支付工程款项。
肆_从“拿地”到“建房”，需要多久？
根据你所购买的社区规划的不同、以及买入时间的不同，你所购买的地块的状态也会有所不同。
只有当土地上的所有相关基建就绪时，开发商才能去进行该土地的地契注册（title）。完成地契注册之后，你才能完成土地的交割，并着手准备下一步的建筑施工。
一般来说，从土地交割到你的房屋获得市政的施工许可，需要2-3个月的时间；而从动工之日开始算起，一栋单层的别墅通常需要6-8个月的施工期。在澳洲生活过一段时间的人应该知道，澳洲是一个地广人稀的地方，各行各业人工成本也相对较高。在建筑行业，近些年随着开发项目增多而一线工人紧缺，因此用人成本也比以前有所上涨，这就直接导致建筑成本上升。加上，市政下批文的时间也比以前更慢。因此在建筑时间上，根据高盛多年的经验，一栋单层别墅从土地交割到完工，由之前的7-8个月，普遍延长到现在的10-12个月（遇公共假期竣工时间还会向后推迟）。
但是，不用太过担心。选择靠谱的开发商和住房建造商，能及时了解项目进度，正确预估最终完工的时间，给自己留足准备空间。目前，土地别墅套餐在澳洲非常受欢迎。在墨尔本，这种大型住宅区土地别墅项目多集中在距离CBD 20-30公里的郊区，在政府的大力扶持下进行全面规划和开发。房价也在逐年上涨中。目前，还能在这些地区购买到60万澳币（人民币300万）左右的土地别墅，不仅拥有独立土地产权，还能坐拥4房宽敞大别墅。性价比之高，深受新移民和家庭的喜爱。
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