2023年6月6日已讀 5 分鐘

工业地产租金飙升，空置率达到历史低位！

墨尔本

一周房产资讯速递

▪ 空置工业地产减少至历史低点，租金飙升

▪ 土地储备是否会推高房价

▪ 一周拍卖

1.空置工业空间减少至历史低点，租金飙升

根据Knight Frank的分析，在需求飙升和供应不足之后，澳大利亚东海岸线的空置工业空间在第一季度又减少了18%。可用物流空置面积近445,000平方米，比2020年底240万平方米的峰值下降了 82%。

“租户之间对有限可用空间的激烈竞争导致所有东部沿海首府城市的租金进一步增长，”Knight Frank研究和咨询合伙人Jennelle Wilson说。

在三月的这一季度，布里斯班的整体租金增长最为强劲，上涨了8.6%，其次是悉尼，上涨了8.2%。阿德莱德和珀斯报告同期租金分别增长2.5%和 2%。墨尔本录得1.5%的温和增长。

房东提供的激励措施——例如免租期或装修——也随着租户争夺空间的升温而收缩。据Wilson女士称，澳大利亚东海岸现在的租金平均涨幅为10%，这刺激了本季度有效租金的强劲增长。运输、邮政和仓储租户刺激了对空间的大部分需求，占2022-23年迄今为止悉尼工业地产吸纳量的43%。零售贸易占29%。

住房市场的巨大紧缩情况在供应方面引发了令人瞩目的反应，预计今年将有创纪录的250万平方米的房地产项目开发。其中一部分增长是由于去年材料成本上涨和规划审批延迟，导致原计划在2022年交付的项目推迟。随着成本和供应链压力的减轻，预计将有更多的计划供应开始建设。

“然而，已经有43%的项目已经有预先承诺，而10%是自用房产，因此我们不太可能看到大量的投机性空间进入市场，从而缓解目前普遍存在的供应不足问题，” Knight Frank全国工业物流主管 James Templeton表示。

图片来自：Knight Frank，图为东部沿海地区的工业空缺量

在悉尼，新开发项目将达到808,000平方米，尽管其中近四分之三的面积已有买家。今年即将推出的最大项目之一将是占地100,000平方米的The Yards，这是该市西部的一个工业区，由Frasers Property、Altis Property Partners和Aware Super开发。

在布里斯班，今年预计将有近844,000平方米的新空间，而长期平均水平为358,000平方米。在墨尔本，今年将有超过900,000平方米的土地今年交割。

Barrenjoey分析师在4月份指出，随着大型工业租户在紧张的市场中寻求更多空间，在澳大利亚证券交易所上市的Goodman、Mirvac和Stockland等主要工业业主可能会在来年为其物流资产签订新租约，涨幅高达40%。

2. 土地储备是否会推高房价

“土地储备”一词的定义各不相同——它可以被用于吸引小投资者的个人投资计划——但在商业地产中，它通常指的是开发商分阶段释放土地以实现利润最大化的做法。土地储备对住房价格的影响有一些争议。支持者认为，土地储备可以促进经济发展，并为未来的住房需求提供更多的供应。他们认为，通过购买和保留土地，开发商可以等待合适的时机开发，并确保未来供应的稳定性。这可能会减轻供应不足导致的住房价格上涨压力。

国家住房金融和投资公司表示，随着住房价格再次提升，租金推高，初次购房者难以负担得起，开发商进行的土地储备是否阻碍了供应并推高了价格，这一点仍在讨论中。NHFIC研究主管Hugh Hartigan周四表示，“'可开发'土地的可用性通常被认为是住房供应的主要障碍，因此更好地了解土地的位置以及是否准备好在其上建造将有助于更清楚地了解这些问题”。”

尽管部分房地产开发人士表示这反映了良好的商业惯例，但批评人士将其作为新土地供应不应依赖私人市场的证据。

图片来源：Eddie Jim

在澳大利亚供应严重不足的住房市场上，有关住房供应链中以建筑为重点的交付环节的信息和透明度很高，但资金密集型的土地供应环节却相对不透明，参与者较少，对事情的发展了解也较少。这种情况将会改变——NHFIC（国家住房金融与投）牵头与包括UNSW（新南威尔士大学）、研究机构和CBA等大学合作，启动了一个名为“澳大利亚住房数据分析平台”的新项目，旨在开发有关土地供应的新数据，并将其公之于众。Hartigan先生说：“与住房交付相比，更多关于土地供应的信息和数据有助于提高土地市场的效率和竞争，后者涉及许多中小型企业，竞争被认为是相当健康的。”

澳大利亚地方政府协会主席Linda Scott则表示，土地储备是造成住房短缺的原因之一。“由于成本飙升和房地产价格低迷，房地产开发商搁置项目是一个正常的现象，”她指出，毕马威的一份报告显示，过去两年住宅建筑成本飙升30%，促使开发商搁置项目。

到3月底，新南威尔士州有近16,400套住宅获得批准但尚未动工。在维多利亚州，近10,500套住房获得批准，但尚未开始施工。昆士兰地方政府协会发现近100,000个住宅地块已获批准但尚未完工。

图片来源：Invest Island

澳大利亚储备银行前经济学家Tony Richards表示，目前土地供应紧张的限制性制度鼓励了土地储备。“由于靠近中央商务区的开发和分区许可受到如此严格的控制，因此在当前系统下的土地储备可能是可能的，” Richards博士说。“由于土地只会在边缘地带逐渐释放，因此边缘地带的土地储备是可行的。当您在交通便利的位置优越的地区看到有些破旧的房屋和花园时，很可能它已被正在努力获得重新分区然后获得开发批准的开发商保护。”

房地产咨询公司Charter Keck Cramer的研究主管Richard Temlett表示，规划系统的不确定性使开发商更难获得融资，并导致他们搁置项目。“开发商对规划以及需要多长时间非常不确定，”Temlett先生说。“如果规划和审批时间表更加确定，市场将提供更多的中密度住房。确保规划的确定性，包括时间和可以获得的建筑类型，是非常关键的，可以帮助推动很多项目进入市场。”Housing All Australians 创始人Robert Pradolin表示，长期房地产开发商必须更好地与社区和决策者建立信任，以克服“投机者”“炒作”房产造成的形象问题。

3.一周拍卖

根据维多利亚房地产协会REIV（Real Estate Institute of Victoria）官方统计，截止6月4日周日，整个维州共进行了550场有结果的房产拍卖，总清盘率79%。