2021下半年墨尔本房市前景预测
虽然疫情改变了很多，但也终有过去的一天。留学生、移民未来仍然会再次踏上这片土地。上一次，小编给大家整理了《2021上半年墨尔本房市小结》，今天，我们一起看看下半年墨尔本房市又该何去何从呢。
1.下半年房市开始“退烧“，房价增幅放缓
尽管Corelogic整理出来的2021年澳洲1月-6月房价数据非常好看，但仍有一些迹象表明市场正在“退烧”。
6月，澳大利亚住房价值月度上涨1.9％，高于十年平均水平（0.4％）。但凭心而论，一个财政年房价能涨13.5％，还是在疫情反复时期，市场会不会过于火热了呢？
6月澳洲房价增长率已经比5月（2.2%）低出0.3%，比2021年3月峰值（2.80%）低了0.9%。虽然房价仍在增长，但明显看出增幅已经放缓。
墨尔本这6个月房价走势基本与澳洲一致，但增幅呢一直低于全澳平均水平。7月开始维州25%-50%的印花税减免政策也宣告结束。
并且突如其来为期12天的第5次封城，说完全不影响墨尔本房市那是假的。但从大环境看，金融、银行、房产业的各类分析师认为，房价总体还将正增长，只是增长变慢。毕竟边境关闭、留学生流失、疫情的反复，这些趋势也将延续至2021年下半年。
2. 首次买家热力减退
随着房价，特别是独栋屋房价火箭般的起飞，让不少自住买家开始停下脚步。Domain和REIV两家权威房产机构都一致得出：墨尔本独栋屋的中位房价已经突破100万澳币。
Domain的首次买家报告还显示，只要工资增长赶不上房价增幅，悉尼和墨尔本普通首次买家攒够首付的时间就会一年比一年长。
Corelogic分析师Eliza Owen表示，虽然首套房和二套房买家的购房需求最高，但是房价上涨也意味着买家的债务水平上升。最终，澳洲的利率也会有上涨的一天，每月的贷款压力将会很现实的摆在买家眼前。因此，她认为有些首次买家2021年会褪去冲动，选择慎重入市。
3. 墨尔本内环和中环郊区的房产将继续受欢迎
研究和时间已经表明，内城区和海滨房产，特别是土地/资产比（Land to Asset ratio）高的房产，升值潜力往往超过其他地区。
但由于墨尔本这些地区住宅规划早已成熟，土地供应有限，新开发较少，独栋别墅、联排的价格往往早已突破$100万，甚至$200万大关，适合实力雄厚的买家。
4. 大面积的稀缺中郊公寓将成为新宠
拍卖市场竞拍价的一次次起飞，别墅价格的一路稳涨，已经“劝退”了不少人买家。看来看去看了2，3个月，一直买不到心仪的房产。囊中羞涩的同时，相信不愿举手的买家开始思考：独栋屋真的值这个价吗？
别墅的飞涨，在价格优势下，必然会促使一些买家转战公寓市场，其中就不乏自住的公寓买家。
但是因为前几年疯狂的“炒楼花”现象，墨尔本的很多公寓为了利益最大化做出了很多牺牲。据墨尔本市议会规划部门估计，墨尔本有40％的公寓面积小于50平米。
（Carlton的一套1房公寓）
而这些公寓，大家肯定都知道，多集中在市中心，或大学附近的学生公寓。当然，我们不建议自住买家去买那些房间特别小，厨房就在入口走廊上，室内通风和采光等设计有缺陷的公寓。
公寓的乱象，加上悉尼Opal Tower塌陷、澳洲公寓楼可燃外包层这些负面新闻，一度让很多人一听说公寓，就被无情“劝退”。
“Better Apartments”打破公寓乱象
为了整顿良莠不齐的公寓市场，维州在2017年提出了“Better Apartments”概念，决定大大提高公寓设计标准，并规定新公寓必须满足4条：
有符合要求的绿植和景观设计
合格的外部建筑材料
防风性能好
与街道的融合性
除了对公寓楼整体项目的强制要求外，新标准对于室内设计，例如卧室、客厅、阳台的面积都设置了最低标准。
例如，在2021年2月“Better Apartments”新标准的最终版草稿中，规定1间普通卧室的长宽不得低于3米*3米，总面积不得少于9平米，主卧则是10.2平米；1房公寓的客厅面积不得小于10平米等。
对于不准设置露天阳台的高层公寓楼，政府也提议开发商通过在室内增加其他空间的方式来弥补，例如增设一个额外的客厅或书房，或者扩大卧室或者储藏室的空间等。
为了便于人走动，新标准对房间的门宽、室内通道宽度，甚至马桶的位置都做了严格要求。
因此在未来，墨尔本的新公寓将告别“小、破、旧”，有暗房，不好住的差印象，真正成为适宜人居住的地方。
“Better Apartments”也将成为一条分水岭，将墨尔本的好公寓和差公寓区分开来。
那么，墨尔本地段佳、面积大、设计好，并且可负担性非常好的优质公寓，在2021下半年会逐渐成为一些买不到别墅的自住买家的选择。
墨尔本中环$45-65万适合自住的优质公寓
我们按照宜居的前提，选出了适合自住的公寓条件主要有：
至少2房，有车位
室内面积70平米以上（足够宽
敞）
采光、通风优良，设计人性化
距离CBD 15-20公里（生活便利）
公寓层数和密度比较低（不高于10层）
已经开工，或接近竣工（新公寓）
当地类似的公寓项目不多（有独特性）
价位在$45-65万左右（可负担性好）
按照这些条件筛选出来的地区，
比如东区的Blackburn（距CBD 约17公里）、
Vermont （距CBD 约20公里）等。
小编也给大家找了
2个符合条件的优质公寓项目
不要错过噢！
👇👇👇
Blackburn
房源精选
Pace of Blackburn
7-8层公寓
2022年竣工
2房面积 65-80平米
2房价格$5XX,000起
Vermont South
房源精选
Ramsay Gardens
6层公寓
已竣工
2房面积70-90平米
2房价格$5XX,000起
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本文首发于微信公众号《墨尔本房产资讯》2021-07-21 题为《墨尔本房市：2021剩下50%的路该怎么走？》的文章。
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《墨尔本房产资讯》为高盛地产旗下公众号。
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