Domain特约经济学家Trent Wiltshire 预测了2020年代塑造澳洲房市的七大主要趋势。
去年年底，他也总结了过去十年澳洲房市的兴衰荣辱：盘点过去十年澳洲房市兴衰荣辱|总结2010年代，开启2020
在经历了十年的房市繁荣和萧条之后，澳洲的房地产市场将在2020年代发生一些变化。
房地产价格的上涨速度可能会比过去几十年慢，主要是因为利率无法进一步下跌。人口趋势将成为（房价上涨）驱动力。澳洲的大城市将继续扩张。
1.利率将保持低位，房价上涨幅度放缓
到2020年代，利率可能会保持在非常低的水平。因此，不太可能由于利率的快速上升而导致房地产价格的大幅度调整。
近几十年来利率下降是一种全球现象。人口老龄化，亚洲强劲的经济增长，高债务水平和较低的潜在经济增长率都拉低了利率。这些导致低利率的原因很可能会持续到2020年代，这意味着未来十年全球利率将保持低位。
在短期内，澳联储可能会进一步降低现金利率。如果失业率仍然很高，澳央行可能会实施非常规货币政策（unconventional monetary policy），以将借贷利率推低。如果发生这种情况，到2020年代初，房屋贷款利率将低于3％。
2.人口将继续保持强劲增长，但比前十年更为分散
人口的快速增长将在2020年代继续，这将支撑持续强劲的住房需求。
澳洲的人口增长速度快于几乎所有发达经济体。在2010年代，澳洲的年平均人口增长率为1.6％。主要原因是移民人数增加。政府预测，未来几年人口将继续强劲增长。
2010年代，人口增长主要集中在墨尔本及周边地区，悉尼和昆士兰东南部。截止2018年，人口最多的前三名仍属悉尼（483万），墨尔本（478万），布里斯班（237万）。但增长率上墨尔本第一（20.7%）。
但是这些趋势可能会在2020年代发生变化。更多的移民可能会迁移到较小的城市或其他偏远地区。
联邦政府正在努力做到这一点，推出新的“偏远地区工作签”（regional skilled worker visas）来缓解悉尼、墨尔本的人口压力。
尽管最有可能在2020年代出现强劲的人口增长，但人口增长可能开始放缓。政府已将永久移民的年度配额从190,000人减少至160,000人。
但是，减少移民人数将是适度的。在不造成经济和社会伤害的情况下，很难大幅减少澳洲的移民人数。
但是，即使人口增长略有减少，在过去十年中也会产生巨大影响。如果到2020年代人口继续以1.6％的速度增长，那么到2029年12月，澳洲的人口将约达到3000万（见表2）。如果人口年增长率减慢至1.3％，那么到本世纪末，澳洲将有2910万人口。
3.将建造更多中等密度的住宅和大公寓
未来十年，将建造更多的中等密度别墅和更大的家庭友好型公寓。这些较大的公寓将拥有三或四间卧室，以及更多的公共区域，例如花园或游乐场。
当人们在价格，面积和位置之间的权衡时，许多人表示他们更希望住在离城市较近的中密度住宅中，例如联排别墅或公寓，而不是远郊的独立别墅中。但是，澳洲主要首府城市中密度住房和公寓仍然供不应求。
随着澳洲城市的发展和交通拥堵的加剧，成熟郊区对中等密度住房的需求将持续增长。
这些住宅的建设应在2020年代加快步伐。由于CBD内和周边的土地有限，开发商需要将目光投向市中心以外的郊区。
由于土地价格上涨，家庭人数减少以及环境问题，独立屋的面积也可能变小。尽管别墅仍然比30年前大25％，但平均别墅面积在2019年降至17年来的最低水平。而平均公寓面积则上涨了3.2%。
4.新房建设将更节能，适应全球气候变暖
未来十年将建造更多更适合气候变暖的高能效住宅。2019年也是澳洲有记录以来最“热”的一年。
消费者将需要更加节能，精心设计和智能化的建筑。
政府还将可能改变建筑标准。2019年5月通过了新的《国家建筑规范》（National Construction Code），但能源效率要求没有改变，尽管气候变暖，但仍保留了独立别墅的“六星级”最低标准。
为了应对公寓的缺陷，易燃外包层以及2019年的澳洲山火，建筑标准也可能会发生变化。
5.租房市场将依旧火爆，买房“做房东”仍是很多业主的选择
几十年来，从私人房东处租房的家庭比例一直呈上升趋势。在1994年底，有18.4％的住宅是房东私人出租的。到2017年，这一比例已增至27.1％。如果这种趋势在2020年代持续下去，那么到2030年，将有31.5％的家庭进行私人租赁。
租房者的增加在年轻和中年家庭中最为明显。房价上涨可能是推动这一趋势的主要因素，但是诸如晚婚和进修学业之类的社会变化也发挥了作用。
越来越多的中年家庭租房，这意味着更多的人成为长期租房者。这是一个巨大的社会变化，因为租房通常被视为买房的垫脚石（大多数租户希望在负担得起的情况下拥有自己的房屋）。
租户的数量可能会比新房东的数量增加更多。许多新的出租物业可能会归现有房东所有。机构房东，例如“建房招租”（build-to-rent）的开发商，也可能拥有越来越多的租赁存量份额。
注：由开发商保留部分单元房并出租出去，而不是出售的住宅开发项目。
6.老去的婴儿潮一代将需要新住房
婴儿潮一代的住房需求将改变澳洲的住房存量。
年龄最老的婴儿潮一代到本世纪末将迈入80岁，年龄最小的也马上迎来退休年龄。老年护理金融管理局估计，从2017年开始的10年中，将需要76,000个新的老年护理场所，以满足不断增长的需求。
此外，将需要建造使老年人能够独立生活更长久的新住所，并对现有房屋进行翻新。这些新住宅可能是联排别墅和单元房，不需要爬楼梯，无障碍浴室和低维护的花园。规划规则将需要改变，以使这些类型的房屋能够在退休人员居住的地方建造，因为退休人员强烈希望“就地养老”。
7.成熟郊区将更加依赖公共交通
由于高收入，城市分散以及地广人稀的国情，澳洲拥有很高的汽车拥有率（世界第四）。目前，悉尼和墨尔本比其他同等规模的城市拥有更高的汽车拥有率。
尽管在新建道路上进行了大量投资，但交通拥堵状况仍在加剧。澳洲基础设施局预测，每年的道路拥堵成本将从2016年的190亿澳元增加到2031年的390亿澳元。
对公共交通便利性的需求增加，将意味着在成熟的郊区将建造更多中等密度的别墅和公寓，因为这些地区通常最容易获取公共交通。新的发展将需要更少的停车场，这将提高负担能力。相反，发展将需要更多的空间来容纳共享汽车和自行车。
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